Категорически не хватает денег? А что вы думаете о пассивном доходе? Так, чтобы можно было ничего не делать и стабильно получать деньги независимо от того, чем вы занимаетесь и где работаете. Даже если раньше вы не интересовались инвестициями в недвижимость и ничего об этом не знали, то с помощью этой книги вы быстро сориентируетесь, чтобы получать доходность 100 % и больше. Недвижимое имущество никогда не упадет в цене, ведь спрос на него только растет. Недвижимость – это уверенность, ее всегда можно продать, отдать под залог или сдать в аренду.
Николай Мрочковский, кандидат экономических наук и успешный инвестор, расскажет о ключевых принципах инвестирования в недвижимость: как купить себе квартиру, чтобы за нее платили другие люди, как законно снизить налоги и как максимально эффективно и выгодно получить ипотеку. Абсолютно каждый человек с любым уровнем достатка может зарабатывать на недвижимости и создавать себе пассивный доход. Два десятка самых убойных стратегий инвестирования, доступных каждому: с реальными примерами, практическими «фишками» и историями заработка на недвижимости с нуля.
v 1.0 – Создание файла fb2 – bandreev
© Мрочковский Н., 2015
© ООО «Издательство АСТ», 2015
Что вы думаете о пассивном доходе? Когда вы могли бы ничего не делать и стабильно ежемесячно получать деньги от арендаторов. Независимо от того, чем вы занимаетесь, где находитесь, работаете или отдыхаете.
Звучит привлекательно, не правда ли?
К сожалению, для большинства людей эта картина кажется недостижимой мечтой. Причины разные – «у меня нет денег», «не дадут ипотеку», «в моем городе это не работает», «я еще слишком юн или уже слишком стар».
Однако на самом деле это не более чем оправдания! Абсолютно каждый человек с любым уровнем достатка может зарабатывать на недвижимости и создать себе пассивный доход.
Именно об этом и пойдет речь в данной книге.
Все, чем мы будем с вами делиться – это наша практика, никакой теории. Только то, что мы пробовали на себе (ну и на сотнях наших учеников тоже).
В первых главах мы рассмотрим общую информацию по инвестированию. Даже если раньше вы не интересовались этой областью, то с помощью нашего небольшого ликбеза быстро сориентируетесь в ней.
Далее вас ждут два десятка самых убойных стратегий инвестирования, доступных каждому, с реальными примерами, практическими «фишками» и инсайдами. Эти стратегии разнообразны, среди них вы обязательно найдете подходящий вариант! Мы рассмотрим:
• стратегии заработка на недвижимости с нуля;
• инвестирование с целью прироста капитала;
• варианты для новичков и опытных инвесторов;
• нестандартные продвинутые стратегии.
Четыре бонусных раздела подготовили для вас наши ученики и партнеры. Они поделятся своими результатами по воплощению наших стратегий. Из приложений вы узнаете о быстром ипотечном кредитовании, о перспективах инвестирования в Санкт-Петербурге и Батуми, а также получите подробную информацию об инвестировании в таунхаусы.
Надеемся, опыт инвестирования в недвижимость, который мы обобщили в этой книге, будет вам полезен.
Одна из важных причин, почему стоит заниматься инвестированием, в том, что, просто работая по найму, достигнуть финансового успеха крайне сложно.
И даже занимаясь бизнесом этого достичь трудно: бизнес может дать деньги, но часто в обмен забирает свободу.
Финансовая свобода подразумевает не только денежную свободу, но и свободу времени – возможность выбирать – когда, как и чем тебе заниматься.
Рассмотрим нескольких уровней распределения денег между населением.
Рис. 1. Распределение денег
Большая часть людей находится в областях «Наемные служащие» либо «Индивидуальные предприниматели», однако денег здесь очень мало. Почему? Причина проста.
Вы меняете свое время на деньги. А поскольку ресурс этот очень ограничен, много не наменяешь – в сутках у вас всего 8-10-12 рабочих часов – заработать серьезную сумму практически невозможно.
Основные деньги находятся у предпринимателей и инвесторов. Первые используют плечо в виде труда других людей – организуя какой-либо процесс и забирая часть денег, вторые заставляют деньги работать на них.
Давайте подчеркнем еще раз главное отличие:
Инвестиции – это когда деньги делают деньги. То есть они работают на вас, а не вы работаете на деньги.
А что же бизнес? Конечно, это может быть отличный способ сколотить состояние. Но давайте будем объективны – большинство людей НЕ предприниматели и вряд ли когда-либо ими станут. При этом инвестирование в недвижимость доступно каждому независимо от вашего основного рода деятельности.
Кроме того, представьте ситуацию: вы занимаетесь бизнесом и решаете уехать на год в отпуск – отдохнуть, попутешествовать. Через год возвращаетесь. Что произойдет за этот период с вашей компанией? Вы обнаружите на месте офиса заасфальтированную парковку – людей нет, товара нет, клиентов нет, все пропало.
Теперь возьмем недвижимость. Представьте себе, вы купили квартиру в новостройке и уехали на год. Если вы сделали хороший выбор и строительство не заморозилось (это, разумеется, вопрос вашей компетентности как инвестора – научиться грамотно выбирать надежные объекты), то к моменту вашего возвращения объект вырастет в цене – и очень существенно.
А в случае, если вы купленную квартиру выгодно сдали в аренду (об этом пойдет речь далее), то через год вы получите рост своей инвестиции + арендную плату за этот период.
Почему стоит заниматься инвестированием
Есть масса способов инвестирования в разные активы. Почему стоит выбирать именно недвижимость?
Есть несколько ключевых моментов:
1. Недвижимость почти всегда растет в цене
1. Стабильный пассивный денежный поток
2. Можно получить деньги под залог объекта
3. Не требует активного участия
4. Легко передать детям
5. Один раз сделал – актив на всю жизнь
Остановимся на этих пунктах подробнее.
Тут сразу поправка – при условии, что мы ее правильно выбираем. Не любая недвижимость вырастает в цене. Более того, в период кризиса дорогая недвижимость (бизнес-класса и элитная) проседает очень существенно.
Но недвижимость в эконом-сегменте таким провалам практически не подвержена. Именно поэтому мы в первую очередь инвестируем в объекты эконом-класса.
Главный плюс недвижимости как инвестиции в том, что мы можем купить ее, сдать в аренду и получать денежный поток, больше особо ничего не предпринимая. Либо вообще ничего не делать, передав все повседневные вопросы управляющей компании за 8-10 % от денежного потока.
В любом случае при минимуме активного участия получаем реально пассивный денежный поток. То, что очень редко можно найти в других активах.
Ваша главная задача – вложиться на старте проекта (временем, деньгами, вниманием) и запустить проект. Но это однократное приложение усилий. Затем, когда объект заселен арендаторами, от вас практически не требуется временных затрат.
Если у вас уже есть какая-то недвижимость, то вы можете ее использовать для того, чтобы быстро получить кучу дополнительных денег.
Потому что под залог недвижимости банки очень легко дают деньги, которые вы можете использовать, например, для покупки следующих объектов. Мы это делали многократно.
Кому-то актуально именно это. Активы, которые вы создаете в недвижимости, достаточно легко передать по наследству или подарить кому-то – например, родителям. В отличие, например, от бизнеса, передать который, как правило, крайне сложно.
Ни для кого не секрет, что в нашей стране нелегко прожить на одну пенсию. У нас есть довольно много примеров, когда инвесторы создавали актив специально для родителей, чтобы они были обеспечены стабильным пассивным доходом.
Прекрасно, не правда ли?
Принцип инвестирования на примере
Прежде чем переходить к стратегиям, разберем на конкретном примере расчет по инвестированию. Крайне важно разобраться в главных принципах, прежде чем переходить к конкретным стратегиям.
Таблица 1. Таблица доходности
1. Стоимость. Покупаем квартиру в новостройке стоимостью 2 млн. 100 тыс. руб. В данном случае берем объект, у которого мы в ближайшее время получим ключи. (Это реальный пример. Объект находится в Подмосковье по Дмитровскому шоссе).
2. Первый взнос. Первый взнос по ипотеке – 15 % от 2 млн. 100 тыс. руб., т. е. 315 тыс. руб.
3. Соответственно, банк дает кредит в размере 2100 – 315 = 1785 тыс. руб. В данном примере он взят на максимальный срок под 14 % годовых.
4. На ремонт мы закладываем примерно 10 % от стоимости квартиры – 200 тыс. руб. Если вы грамотно делаете ремонт (об этом мы расскажем в соответствующей главе данной книги), этой суммы хватит, чтобы сделать нормальную квартиру. Стоимость ремонта зависит от площади. В данном примере площадь квартиры – 35,9—36 м2. Естественно, от этого зависит количество материала, объем работ.
Но практически всегда вы можете уложиться в 10 % от стоимости объекта (это если ремонта нет вообще – голые бетонные стены). Хотя все вокруг вам будут говорить, что это невозможно, приводить примеры, когда они заплатили в 2–3 раза больше – не верьте. Мы многократно проверяли – при грамотном подходе к инвесторскому ремонту вы вполне уложитесь.
5. Личный капитал, 315+200 = 515 тыс. руб. Это та сумма, которую лично мы должны вложить в этот проект. Для простоты иллюстрации ключевых принципов сейчас опускаем небольшие дополнительные расходы на страховку, оформление сделки и т. д. Скомпенсируем это некоторым уменьшением доходной части.
В данном примере квартира находится приблизительно в 25-ти километрах от Москвы, недалеко от железнодорожной станции.
Стандартная ставка аренды однокомнатной квартиры на момент написания данной книги – примерно 22–23 тыс. руб. Но мы с вами как грамотные инвесторы не будем просто сдавать квартиру «в лоб», потому что это невыгодно.
Выгоднее поделить ее на студии (это одна из базовых стратегий инвестирования, которую мы разберем дальше), тогда мы сможем получать от аренды в месяц примерно 35 тыс. рублей.
То есть деля большое на малое, например, квартиру на студии, мы можем сразу поднять доходность проекта примерно в 1,5–2 раза!
Итак, мы сдаем квартиру в аренду за 35 тыс. руб.
У нас кредит 1 млн. 785 тыс. руб.
В месяц мы платим 20 тыс. руб. ипотеки.
Соответственно, денежный поток (то, что остается у нас в кармане каждый месяц) – это 35–20 = 15 тыс. руб.
Денежный поток в год (ДПГ): 15 х 12 = 180 тыс. руб. Этот актив приносит нам каждый год 180 тыс. руб.
Теперь посмотрим, что произойдет с ценой через год.
1. Стоимость квартиры вырастет примерно на 5—10 %. Возьмем по минимуму, т. е. 5 % * 2100 тыс. руб. = 105 тыс. руб.
2. Каждый год мы индексируем нашу арендную плату на размер инфляции (примерно на 10 %). В данном расчете допустим – опять же, взяв с запасом – что арендная ставка выросла всего на 6 %. То есть в следующем году нам арендаторы будут платить 37 тыс. руб.
Соответственно, денежный поток в месяц у нас будет 17 тыс. руб. А в год – 204 тыс. руб.
Тут важно понять: мы продолжаем платить банку те же 20 тыс. руб., что и раньше, которые из года в год съедает инфляция, в то время как каждый год стоимость квартиры и денежный поток растут.
Через 10 лет эта квартира вырастет в цене примерно на 1 млн. руб., а может – больше. А ежегодный денежный поток приблизится к 450 тыс. рублей!
Теперь давайте прорезюмируем:
1. Стоимость квартиры растет.
2. Денежный поток растет, потому что мы постоянно повышаем арендную ставку. То есть себе в карман оставляем все больше чистых денег.
3. Ипотека погашается, квартира все больше становится «наша». Причем гасим ее не мы – за ипотеку платят наши жильцы, которые арендуют квартиру.
4. А мы из года в год продолжаем платить те же 20 тыс. руб., которые съедает инфляция.
Просто вспомните на примерах вашей жизни случаи, когда рубли обесценивались. И поймите, что через 5 лет вы будете платить намного меньше, чем сейчас, а получать дохода, наоборот, намного больше.
Эта сумма, 20 тыс. руб., не меняется. Все остальное – растет. Растут стоимость квартиры, арендная ставка, увеличивается ваш денежный поток, погашается кредит. А вы продолжаете из года в год платить те же 20 тыс. руб.
Деньги очень сильно дешевеют. Сравните, что можно было купить за 1 рубль в 90-е годы и что сейчас.
С инвестированием в недвижимость то же самое. Мы сегодня начинаем платить ипотеку, например, 20 тыс. руб. Но через 10 лет эти 20 тыс. руб. – это копейки. Как тот самый рубль, который был обедом, а стал ничем.
Нам пришлось только один раз поработать, чтобы создать этот актив. Все. Дальше работают арендаторы, и они оплачивают ипотеку. Мы же продолжаем платить 20 тыс. руб., которые из года в год становятся все менее ценными.
Когда мы поняли для себя этот принцип, то решили, что просто обязаны заниматься недвижимостью.
Теперь давайте разберем, как получается намного более высокая доходность.
Своими деньгами
1 000 000 > (1,5 года) > 1 400 000 = 40 %
Чужими деньгами
Первый взнос = 100 000 Кредит = 900 000
Ипотека = 9000 / мес. * 16 мес. = 144 000
Итого ЛК = 144 + 100 = 244 тыс.
Доход = 1 400 000 – 900 000 = 500 000
244 000 > (1,5 года) > 500 000 = 105 %
Допустим, у вас есть 1 миллион рублей и вы покупаете квартиру-студию. Квартира построится через полтора года и вырастет в цене, например, на 40 %. Соответственно, мы вложили 1 млн. руб. и получили 1 млн. 400 тыс. руб. Вполне неплохо.
Весь вопрос в том, чтобы правильно выбрать новостройку: чтобы она вырастала в цене, чтобы строительство не замораживалось и т. д.
В среднем стоимость новостройки в год растет примерно на 40–50 % в зависимости от региона. Есть регионы «умирающие», где жилье никому не нужно, откуда люди уезжают. Москва вообще невыгодный город для покупки. Сейчас отлично растет Подмосковье.
Теперь рассмотрим другой путь. Если мы разбиваем эту сумму: не покупаем за свои деньги, а вкладываем всего лишь 100 тыс. руб. (первый взнос по ипотеке – 10 %).
Очень важно понимать принцип – чтобы купить недвижимость, например, квартиру, вам не нужна вся сумма! Вам нужно найти всего лишь около 10–15 % от нее. А иногда можно обойтись даже без этого.
Соответственно, у нас кредит 900 тыс. руб., и ежемесячный платеж банку составляет 9 тыс. руб. в месяц. Умножаем на 16 месяцев (период, в течение которого мы платим ипотеку до завершения строительства дома).
Почему 16 месяцев? Потому что несколько месяцев мы ипотеку не платим. У нас есть секретные технологии, как не платить ипотеку 2–3 месяца (в наших обучающих курсах мы описываем этот секретный способ сэкономить сразу порядка 50—100 тыс. рублей). Поэтому из срока завершения строительства – 18-ти месяцев – мы вычитаем 2 месяца
Получается 144 тыс. руб. – выплаты по ипотеке за этот период.
Итого вложений личного капитала: 144 тыс. руб. (при ипотеке) + 100 тыс. руб. (первый взнос) = 244 тыс. руб. мы вкладываем в этот проект за все полтора года. Они растянуты по времени.
100 тыс. руб. сразу первый взнос и потом по 9 тыс. руб. в месяц – совокупно мы вложим 244 тыс. руб. Ипотеку обычно мы берем на максимальный срок – порядка 20–25 лет.
Как только получено свидетельство о регистрации права собственности, мы продаем квартиру за 1,4 млн. рублей.
1 млн. 400 тыс. руб. – 900 тыс. руб. (их возвращаем в банк). На самом деле даже меньше, потому что часть кредита уже погасилась. Но округлим для ровного счета, как раз для компенсации страховки, комиссий и т. д.
Итого наша прибыль – 500 тыс. руб. (сейчас опускаем вопрос налогообложения, поскольку в разных случаях возможны разные платежи, часто вплоть до полного их отсутствия).
Мы вложили 244 тыс. руб., а заработали 500 тыс. руб. Теперь мы уже получили рост 105 %, в 2,5 раза больше, чем в первом варианте! Использование кредитного плеча позволяет получать намного более высокую доходность.
Более того, если грамотно искать, то можно найти объекты, которые растут гораздо более активно. Например, на 40 % за один год (а не 1,5 года, как в предыдущем примере).
Своими деньгами
1 000 000 > (1 год) > 1 400 000 = 40 %
Чужими деньгами
Первый взнос = 100 000 Кредит = 900 000
Ипотека = 9000 / мес. * 10 мес. = 90 000
Итого ЛК = 90 + 100 = 190 000
Доход = 1 400 000 – 900 000 = 500 000
190 000 > (1 год) > 500 000 = 163 %
Соответственно, все исходные данные те же, но представим, что доходность вырастает за один год, а не за полтора. Теперь ипотеку мы заплатим уже 90 тыс. руб. за один год (12 месяцев минус 2 = 10 месяцев * 9 тыс. руб.).
То есть всего у нас вложено 100 + 90 = 190 тыс. руб., а вытаскиваем мы 500 тыс. руб. Доходность стала 163 %.
Итого, имея 1 млн. рублей, вы можете увеличить его, используя один из двух сценариев.
• Первый – на весь миллион купить одну квартиру и получить доходность 40 %.
• Второй – разбить на 5 кучек по 200 тыс. рублей, купить пять квартир и с каждой из них получить 163 % доходности. Сами для себя решайте, какой вариант вам более интересен.
P.S. Да, можно брать несколько ипотек, максимум, что делали наши инвесторы-рекордсмены – 12 ипотек одновременно. И да, квартиру «под ипотекой» можно продавать.
Использование ипотеки позволяет нам:
• получать намного более высокую доходность;
• начинать зарабатывать на инвестициях, даже не имея больших денег (ведь 190 тыс. руб. – гораздо более доступная сумма, чем 1 млн. руб.).
Еще раз о ключевых принципах инвестирования в недвижимость
1. Находим недооцененные объекты. Те, которые почему-то сейчас стоят заметно дешевле рынка.
2. Использование кредитного плеча позволяет заметно поднять доходность наших инвестиций и входить в проекты даже с минимальными суммами.
3. Максимальный срок ипотеки.
4. Минимальный месячный платеж.
Во-первых, это контекст жизни.
Любой инвестиционный проект должен начинаться со стратегии контекста жизни – где, с кем и как вы живете.
Например, вы нашли крутой объект в Московской области, а сами находитесь в Барнауле… Расстояние до объекта – 3,6 тыс. км, и он приносит 300 % прибыли. Готовы ли вы все бросить и уехать в Новый Уренгой? Это надо оценить прежде всего.
Город Барнаул приводим не просто так: один из самых активных инвесторов нашего клуба PLATINUM группа – Дмитрий К. – регулярно летает из Барнаула в Подмосковье, поскольку находит в этом регионе очень интересные объекты, доходность которых многократно окупает перелеты.
К слову, он и в Барнауле совершает убойные инвестиции. Из последних покупка гаражей за 20 тыс. рублей и их продажа через год за 450 тыс.
Точка «А» – начало движения
В ней мы должны просчитать свои активы и пассивы.
Любые вещи могут быть как активом, так и пассивом. Например, у вас есть машина, вы покупаете бензин, резину, делаете техническое обслуживание, т. е. несете расходы – это пассив.
Но если вы сдаете машину в аренду, то ни на что не тратитесь, а получаете прибыль, тогда машина превращается в актив.
Наша задача как инвесторов – превращать все в активы.
Дом, если мы в нем живем, – пассив. Дом, если мы его сдаем, – актив.
Надо адекватно просчитать точку «А», чтобы знать, что у нас есть и что можно с этим сделать.
Точка «Б» – куда мы хотим попасть?
После того как просчитали точку «А», нужно поставить цель и просчитать точку «Б», то есть куда мы хотим попасть.
Точка «Б» должна быть в перспективе не дальше, чем 12 месяцев. К этой точке «Б» нам нужен план действий: как мы туда попадем из точки «А».
Рекомендуем, чтобы точка «Б» по целям не более чем в два-три раза превышала точку «А». Если ставим цели выше, то психологически будет очень сложно. Надо разгоняться по принципу автомобиля: первая передача, вторая и так далее.
Например, если у вас зарплата 30 тыс. рублей и вы себе поставите целью заработать 1 млн. рублей в месяц, то у вас ничего не получится. Лучше запланировать создать дополнительный пассивный доход на недвижимости в 50–60 тыс. рублей. Это в зоне вашего ближайшего развития.
Есть такое понятие «Колесо жизни». Это несколько сфер: бизнес, семья, личностный рост, здоровье, контекст жизни, любовь, образование. У каждого значимые области свои: кто-то хочет много денег, другие – власти, а некоторые – просто жить спокойно.
Пример «Колеса жизни»:
Рис. 2. Колесо жизненного баланса
Важно самому проанализировать то, что у вас в приоритете, и на основе этого анализа развивать самое слабое звено. Сферы можно оценить по 10-балльной шкале. 0 – все совсем плохо, 10 – идеал. Поставьте оценку для каждой сферы и закрасьте сектор колеса от 0 до вашей оценки (например, до 6).
После того как вы закрасите все сферы будет видно, где у вас самая большая просадка и что надо развивать в первую очередь, чтобы получился жизненный баланс.
Теперь вернемся к точке «Б» и сравним свое колесо с теми планами, которые вы себе поставили, не надо ли что-то подкорректировать.
Далее мы должны разработать стратегию – как достичь желаемого: из точки «А» попасть в точку «Б», с помощью каких инструментов будем реализовывать план.
По этому вопросу мы вам дадим большое количество вариантов в следующих главах, среди них будет несколько стратегий, как можно подняться с нуля.
Прежде чем вкладывать хотя бы одну копейку из своих денег в реализацию выбранного направления, нужно обязательно сделать тестирование стратегии, то есть проверить, насколько данная стратегия работает именно в ваших условиях.
Более того, можно на чужом объекте протестировать, сколько будет звонков. Вы увидите, стоит ли в данном районе сдавать недвижимость или предлагать записаться в очередь на освобождающуюся через месяц квартиру.
Недавно был случай, когда мы собирались уезжать в Испанию. До отъезда оставалась неделя, и мы понимали, что не успеем сделать ремонт в новом таунхаусе.
Объект представлял голые бетонные стены и фанеру на втором этаже. Больше не было ничего.
Мы дали объявление о том, что сдается 2 таунхауса: один с ремонтом, другой без (естественно, намного дешевле). Клиенты звонили и уточняли, есть ли в доме без ремонта что-либо кроме «голых стен».
Таким людям объясняли, что они могут сами сделать ремонт, купить туалет за 2000 рублей и дешевую душевую кабину и за это платить не 30 тыс. рублей в месяц, а всего 15 тыс. После одного из таких разговоров клиенты приехали для заключения сделки.
Мы предоставили арендаторам рабочих, которые могли сделать ремонт, и они сняли эту квартиру (таунхаус разбивался на несколько квартир).
Бывают разные ситуации в жизни, поэтому такой вариант тоже имеет право на существование – когда вы сдаете буквально голые стены и арендаторы сами делают ремонт. Вы же им компенсируете неудобства и расходы снижением арендной платы.
Главная идея в том, что нужно больше общаться! Если что-то не получается, перестаньте говорить, что вам не везет.
Лучше придите в банк и докажите, что вы все сможете выплатить. Люди понимают, что на сделки затрачиваются миллионы рублей, и они готовы идти на встречу.
Большинство людей приезжает в Москву, чтобы работать, и они ищут для себя наиболее комфортное и недорогое жилье. Как вы считаете, почему самые топовые магазины – это «Магнит», «Пятерочка» и «Ашан»?
Потому что их собственники, как и мы, рассчитывают в своих инвест-проектах, что 90 % клиентов – эконом-сегмент. Такие люди являются и нашей целевой аудиторией.
Если мы делаем проект для людей, относящихся к бизнес-классу, то нашими клиентами будут всего 3–5 % населения. Но стоит только расширить сегмент рынка, клиентов окажется в девять раз больше. Поэтому лучше рассчитывать на «эконом»-аудиторию.
Еще один пример сдачи в аренду трехкомнатной квартиры без ремонта и мебели. В ней не было ничего, только потолки и стены.
Мы взяли 10 литров краски, облагородили кривые стены, кинули на пол линолеум и начали заселять людей. Почему такой вариант тоже интересовал клиентов?
Потому что мы верно определили целевую аудиторию для сдачи таких квартир. Это молодые специалисты, которые получили образование в небольших городах и приехали в Москву, чтобы устроиться на работу. Они непривередливы, для них главное значение имеет цена, квартира нужна, только чтобы переночевать.
Подобные квартиры будут сдаваться на 3000–5000 рублей дешевле помещения с простым ремонтом.
Можно даже просто покрасить кирпичную стену, повесить картины – и люди будут готовы платить больше. Для них это стиль «Ретро».
Нужен творческий подход и понимание того, что мы делаем так не для себя, а для людей, которые будут там жить. А у них совсем иные ценности, нежели у вас.
2 подхода к инвестированию в недвижимость
В инвестировании в недвижимость есть два принципиально разных подхода:
• прирост капитала (основная цель – максимально увеличить наши накопления);
• денежный поток (основная цель – максимальный ежемесячный денежный поток).
Они во многом друг другу противоречат. Либо мы бьемся за максимальный денежный поток, либо наша задача – купить дешево, продать дорого (т. е. вытащить больше денег и быстро заработать максимальную сумму).
Это разные стратегии. Надо определиться, что именно вам актуально. Поскольку направления движения различаются кардинально. Соответственно, ваша задача – правильно определить ваш вектор движения.
Достаточно легко принимать решение, если у вас уже есть деньги – например, накоплено несколько миллионов рублей. Тогда задачей номер один становится именно сохранение данных денег и получение с них максимального дохода.
Соответственно, мы используем более консервативную стратегию – денежного потока. Минимальный риск и максимальный денежный поток.
Прирост капитала – это когда денег нет и хочется, чтобы они появились, либо есть, но хочется больше. Денежный поток должен стать нашей целью, чтобы нам на счет ежемесячно капала определенная сумма.
В первом случае все деньги продолжают работать на нас, увеличивая капитализацию. Во втором, наоборот, мы максимум денег вытаскиваем ежемесячно на наши повседневные нужды.
Очень важно не допустить ошибки с выбором правильной стратегии для себя! Будьте аккуратны, не бегите покупать, например, новостройку просто потому, что там можно много заработать.
Вполне возможно, что эта стратегия совершенно не для вашего случая.
Каждый раз, когда приходила хозяйка квартиры за очередным месячным платежом, я думал о том, как ей повезло, и представлял себя на ее месте.
В этой главе мы разберем около 25 различных, наиболее доступных для большинства людей в России и СНГ, стратегий инвестирования в недвижимость.
Если мы покупаем квартиру в ипотеку и просто сдаем ее как есть – это выгодно или нет?
Как правило, не выгодно, потому что ипотечные выплаты будут превышать размер арендных платежей.
Но выход есть. Ответ прост: нужно квартиру «распилить» на студии – например, сделать три полноценных студии с санузлом и кухней и сдавать их отдельно.
Вот как это может выглядеть:
Рисунок 3. Пример «распиленной» двушки
Это одна из самых популярных и доступных стратегий, которую использует большинство наших учеников.
Давайте посчитаем разницу.
Таблица 2. Расчет доходности «распиленной» квартиры
Допустим, двухкомнатную без перепланировки можно сдать за 35 тыс. рублей (например, такие ставки в ближайшем Подмосковье – Химки, Одинцово, Реутов).
Тогда аренда однушек будет примерно 28–30 тыс. рублей, а студию можно сдать за 23–25 тыс. рублей.
Теперь посчитаем доход: в первом случае – 35 тыс. рублей, во втором – 69 тыс. рублей.
Таким образом, буквально на пустом месте доход вырастает в 1,5–2 раза.
Теперь учтем платежи по ипотеке. Допустим, они составляют 30 000 рублей в месяц.
В первом случаем мы будем работать почти в ноль. Во втором денежный поток будет в 8 раз больше!
При таком раскладе ипотека становится выгодной, платежи за аренду будут перекрывать ипотеку, и вы еще окажетесь в существенном плюсе.
Главное в этой стратегии – деление большого на несколько маленьких частей, то есть большие квартиры «разбивать» на маленькие студии.
Таким же образом можно из однокомнатной квартиры сделать две (а иногда и три) студии.
Рассмотрим пример девушки Карины (30 лет) – квартира стоимостью 2,5 млн. рублей в г. Купавна.
Таблица 3. Объект Карины
Первый взнос был около 20 %, соответственно, кредит – 2 млн. рублей, а ежемесячный платеж по ипотеке – 23 тыс. рублей.
Хозяйка квартиры разделила эту однокомнатную квартиру на две студии (к сожалению, в книгу нельзя вставить видео, но, если интересно – приходите на наши online-вебинары, покажем этот и массу других примеров видео из подобных объектов – tinvest.me/nik).
Меньшую студию Карина сдала за 16 тыс. рублей, большую – за 18 тыс. рублей.
Сумма по сдаче вышла 34 тыс. рублей, платеж по ипотеке – 23 тыс. рублей. Пассивный денежный поток в месяц составил 11 тыс. рублей.
Кажется, немного, но кто бы из вас отказался от пассивного денежного потока в 11 тыс. рублей? Да еще и когда ипотеку за вас гасят жильцы. Они же оплачивают все коммунальные платежи. Плюс сама квартира дорожает в стоимости.
Транспортная доступность
То есть близость к транспорту – станциям метро / железной дороги, остановкам общественного транспорта. Допустим, для нас параметром является 15 минут пешком. Лучше 5—10.
Далеко не всякую квартиру можно легко «распилить» на студии. Во многих случаях это либо технически очень сложно и затратно, либо в принципе невозможно сделать на законных основаниях.
Поэтому вы должны научиться выбирать именно те объекты, которые можно легко разбить на малые части.
Рисунок 4. Идеальная однушка для распила
Об этом пойдет речь подробнее в последующих главах, пока лишь упомянем, что делать дорогой ремонт в квартире, предназначенной под сдачу, совершенно нерационально – никогда не окупится.
Давайте посчитаем: допустим, в однокомнатной квартире вы делаете хороший евроремонт на сумму 1,5 млн. рублей, наличие дорогого ремонта позволит сдать квартиру примерно на 5–7 тыс. рублей дороже.
Получается, что данный ремонт будет окупаться около 20–25 лет. Не говоря уже о необходимости регулярных косметических починок, которые при дорогом базовом ремонте выйдут очень недешево.
Так что в инвесторских домах ремонт делается в формате чистого и аккуратного минимализма.
Рисунок 5. Пример таунхауса
Отличная стратегия для тех, кому квартиры мало и хочется одним ударом создать большой денежный поток.
Стратегия идейно близка к предыдущей – берем таунхаус, разбиваем его на 8—10–12 квартир-студий и сдаем поквартирно.
Разберем на примере одного из наших доходных таунхаусов в 30 км. от Москвы по Киевскому шоссе.
Таблица 4. Расчет доходности таунхауса
Получается, мы вложили личного капитала примерно 2,5 млн. рублей, а приносит он 120 тыс. рублей в месяц – или 1,4 млн. рублей в год. Окупаемость 1,8 года.
Если сдавать такой таунхаус посуточно в аренду, сумма выйдет уже под 350 тыс. рублей в месяц.
Таунхаус особенно хорош для тех людей, у кого нет ни работы, ни жилья. Тогда есть смысл купить себе таунхаус, потом разделить его на 12 студий, в одной-двух жить самому, ничего не делать и получать 200 тыс. рублей в месяц.
Вам не надо на работу ходить, к вам все сами приезжают. Люди готовы платить по 2–3 тыс. рублей в день, чтобы там жить.
Посмотрите примеры планировок, которые готовили дизайнеры по нашему таунхаусу:
Рисунок 6. Планировки таунхауса
В стратегиях с танхаусами намного рентабельнее брать уже готовые таунхаусы – меньше риска, и уже через 1–2 месяца вы выходите на плюс.
Существует ловушка, о которой необходимо знать. Есть таунхаусы-новостройки, которые в Подмосковье стоят порядка 6–8 млн. рублей.
Вы можете купить их, но нужно ждать около 1,5–2 лет, прежде чем их построят и введут в эксплуатацию.
Тогда как можно взять готовый таунхаус на 2 млн. рублей дороже, причем уже с ремонтом.
Что выгоднее? Давайте посчитаем.
1. Покупаем таунхаус-новостройку, за который платим первый взнос 10 % – это около 600 тыс. рублей.
2. Два года, то есть 24 месяца, платим ипотеку, 90 тыс. рублей в месяц. Сумма выплат составит 2 млн. 160 тыс. рублей.
3. Т. е. мы тратим 1,5–2 года и 2,16 + 0,6 = 2,76 млн. рублей личного капитала.
Есть еще один вариант, который стоит на 2 млн. рублей дороже, но он уже «готов». Первый взнос составит не 600, а 800 тыс. рублей. Однако уже через 30 дней мы можем получить прибыль, сдавая дом в аренду. В данном случае мы больше не будем тратить свои деньги и ждать два года.
Таким образом, для того, чтобы сдавать в аренду таунхаус, мы потратим не 3 млн., как в первом случае, а всего 800 тыс. рублей.
Более того, во втором варианте, несмотря на цену, мы начинаем получать прибыль уже через 30 дней после покупки, вложив 800 тыс. рублей, тогда как в первом случае – через 1,5–2 года вложим 2,7 млн. руб.
Поэтому советуем останавливаться на готовых вариантах: меньше риска, меньше затраченных денег, а прибыль получаем сразу.
Купить без денег квартиру в Подмосковье или даже в Москве для себя – задача, на первый взгляд, абсолютно неразрешимая.
Однако существует стратегия, которая поможет таким образом решить жилищный вопрос.
Это сдача части купленной квартиры.
• Стоимость квартиры – 5 000 000 руб.
• Ипотека – 50 000 руб.
• Сами живем в одной комнате + кухне (полноценная однушка)
• 2 комнаты сдаем как студии по 25 000 руб.
Рассмотрим на примере трехкомнатной квартиры в Подмосковье, которая стоит 5 млн. рублей.
Ипотека составляет примерно 50 тыс. руб. в месяц. Одну комнату и кухню, то есть полноценную однушку, оставляем себе. А две комнаты «пилим» на студии и сдаем по 25 тыс. руб.
В итоге вы получаете квартиру себе в актив, сами в ней живете, а оплачивают это другие люди. Прибыли это вам не принесет, но у вас будет собственное жилье, которое за вас будут оплачивать арендаторы.
Если вы хотите быть в плюсе, то надо рассматривать вариант таунхауса. Есть примеры, когда верхнюю часть таунхауса, мансарду площадью 50 м2, люди оставляют себе, сделав прекрасную квартиру, а нижние три этажа сдают.
Тогда получается, что дохода от аренды хватает, чтобы покрыть ипотеку, плюс еще остается порядка 50 тыс. руб. положительного денежного потока на личные нужды.
В нашей стране огромное количество людей, которые считают, что для них абсолютно невозможно решить квартирный вопрос. На самом деле у каждого «под ногами» есть возможность и квартиру себе купить, и деньги заработать. Просто не надо бояться начинать и действовать.
• Квартира / таунхаус (чем больше площадь, тем лучше)
• Сняли за 30 000 руб., сдали за 75 000 руб. (3 * 25)
Как инвестировать, если у вас вообще нет денег? Во-первых, конечно, стоит поменять свою стратегию жизни и начать чуть-чуть откладывать. Не имея денег, вы находитесь в слабой позиции, но у вас есть шансы все поменять.
Одно из очень доступных решений – субаренда.
Представьте себе, что вы помесячно сняли 3-комнатную квартиру, допустим, за 30 тыс. руб. Если вы ее будете сдавать посуточно по комнатам, то можете получить доход около 60–80 тыс. руб. (в зависимости от вашей активности, спроса и т. д.)
Допустим, 30 тыс. руб. у вас уходит на аренду, еще 10 тыс. руб. на уборку, рекламу, прочие расходы. Итого расходы – 40 тыс. руб.
Денежный поток (75–40 = 35 тыс. руб.) остается у вас.
Может возникнуть вопрос, согласится ли ваш арендодатель на субаренду. Для арендодателя такая стратегия гораздо более интересная, чем обычный жилец. Потому что есть стабильные платежи, кроме того, вы постоянно обновляете квартиру, делаете ремонт.
Даже если у вас в вашем регионе доход получится меньше, тем не менее вы понимаете суть: можно взять объект помесячно, сдавать посуточно и получать очень неплохие деньги.
Чтобы свести к минимуму риски, вы должны прописать в договоре, что арендодатель не может в любой момент отказаться от сдачи квартиры, а должен предупредить минимум за два месяца.
Раньше я гордился тем, что строил бизнес пять лет, и имел 35 квартир. Сейчас я понимаю, что был недальновиден. Можно создать аналогичный бизнес за два месяца.
Конечно, еще необходимо работать над налаживанием сервиса, но в целом мое предприятие является эффективным.
Однажды мы смогли сдать в аренду объект с таунхаусами посуточно за четыре дня. Месторасположение объекта – город Долгопрудный. Но в объявлении мы решили не указывать конкретный район, а написали так: «Десять минут транспортом от метро Речной вокзал».
Когда клиенты подбирают жилье в Москве, они понимают, что могут снять квартиру на сутки минимум за 3000 рублей. В нашем объявлении они видят выгодную цену – 1400 рублей и при этом возможность добраться до метро за десять минут.
Таким образом, с первого дня размещения объявлений у нас появились арендаторы. Мы нашли большое количество людей, которым нужен данный вариант, так как он дешевле на 1500 рублей.
Перед тем как сдавать таунхаус, напишите корректное объявление. Если укажете, что объект находится в лесу, никто не заинтересуется такой недвижимостью.
Необходимо привязывать местонахождение недвижимости к ближайшему большому населенному пункту. Например: «Объект находится в двадцати минутах ходьбы от станции Савеловская». Такой вариант не останется незамеченным.
По поводу посуточной аренды квартир. Около 95 % компаний на этом рынке сдают по 1–2 квартиры. Есть те, кто имеет по 100–150 жилых помещений, но большинство фирм являются мелкими.
Могу похвастаться тем, что мое предприятие входит в десятку крупнейших компаний рынка посуточной аренды в Москве!
Для начала подписываем договор об аренде с правом передачи квартиры в субаренду. Самостоятельно арендуем на долгий срок помещение, за которое платим раз в месяц, а сдаем посуточно.
Например, если квартира стоит 30 тыс. рублей в месяц, то в сутки – 3 тыс. рублей. Мы сдаем это помещение на 25 дней в месяц минимум. И это дает нам право рассчитывать на хорошую прибыль.
В моей компании есть менеджеры, которые работают по трем направлениям. Каждый из них отвечает за определенные квартиры.
Они делают очень важную работу, поэтому я выстроил хорошую систему мотивации для них. При перевыполнении показателей менеджеры получают всю дополнительную сумму, не входящую в план.
Это очень удобно, когда работают выделенные менеджеры. В любой момент я могу позвонить одному из них и обсудить, за сколько мы сможем сдать ту или иную квартиру.
Нужно сказать, что 3 тыс. рублей в сутки – это не фиксированная сумма. Минимальная плата составляет 2,5 тыс. рублей. В основном клиенты снимают жилье на четыре дня, но бывают исключения. Самый «долгий» наш клиент снимал квартиру полтора года.
Когда наступает сезон, то мы можем сдавать квартиру не за 3 тыс. рублей, а за 4 тыс. или 4,5 тыс. рублей. Если квартира находится в центре, то и за 5 тыс. рублей.
Бизнес, связанный с арендой квартир – это умение «играть» с цифрами. Большинство людей считает, что сдавать квартиры каждые 25 дней – невозможно. Однако это реальные цифры для данного рынка.
Если сдавать объект на меньшее количество дней, то прибыль будет минимальна. Ведь есть расходы на аренду, рекламу и зарплату обслуживающему персоналу.
Таким образом, если арендовать квартиру за 30 тыс. рублей и сдавать по 3 тыс. рублей за сутки на 25 дней, оборот составит 75 тыс. рублей в месяц. Но мы еще должны вычесть сумму затрат: 30 тыс. рублей – аренда квартиры, 3 тыс. рублей – реклама, 5 тыс. рублей – обслуживание. Т. е. чистый доход от сдачи данной квартиры составит около 35 тыс. рублей.
Нет необходимости нанимать горничную, если у вас одна квартира. Однако если их несколько, то это обязательно. Найти горничную достаточно просто: размещаем объявление возле объекта, где сдается квартира, и затем выбираем подходящего человека.
Такая схема сдачи в аренду жилья является распространенным бизнесом в мире, но для России – это новое направление. В Европе и Америке некоторые компании имеют по тысяче квартир.
Когда я только начинал этот бизнес в 2008 году, в Москве на рынке посуточной аренды было 2000 квартир. Многие говорили, что рынок уже переполнен. Но, как оказалось, это совсем не так.
Первые два бизнеса, которые я начинал, были не очень удачными. В то время я был курсантом военного института города Воркута. Я видел жизнь богатых людей: путешествия, дорогие машины, рестораны и каждый день лицезрел серую реальность – жизнь офицеров, которая ожидала и меня через пять лет.
Поэтому я решил оставить университет и стать предпринимателем. Единственным выходом изменить жизнь было развитие собственного бизнеса. Покинув институт, я пошел работать, чтобы получить деньги и открыть свой первый бизнес.
Через полгода я окончательно осознал, что мой бизнес не приносит прибыли. Я был должен некоторую сумму денег и, чтобы оплатить кредит, взял еще один займ. Есть такие организации, которые выдают быстрые займы. Вы заполняете анкету, предназначенную для получения кредита на бытовую технику.
Компания отдает только 50 % от стоимости займа вам, а вы, в свою очередь, выплачиваете все 100 %.
На тот момент у меня заканчивалась аренда квартиры, а также я должен был оплатить товар, который покупал для реализации. Я смог заплатить за товар, но на оплату квартиры денег не осталось.
Поэтому на следующий день я покинул съемное жилье и переехал жить в машину. Это был хороший жизненный урок, который помог мне повзрослеть.
Я начал работать в трех организациях. Мои трудовые будни заканчивались в двенадцать часов ночи, и я ехал ночевать на склад. Таким образом, я работал, выплачивал кредиты и копил на следующий бизнес, т. к. считал, что нужно сначала накопить деньги, а потом их вкладывать. Большинство людей думает так до сих пор.
Накопив деньги, я открыл свой второй бизнес. Более того, снял комнату в Люберцах совместно с двумя парнями, так как мне надоело жить в машине. Эта квартира была ужасная, но она навела меня на мысль о неэффективности рынка.
Через неделю я снял другую квартиру, которую планировал сдавать. Отремонтировав ее, я сразу привлек клиентов. С этого началось мое развитие на рынке посуточной сдачи недвижимости.
В Европе он гораздо быстрее обосновался, т. к. там достаточно хорошо развит туризм. Для России – это новое направление, которое берет свое начало с появления мобильных телефонов и Интернета.
До этого момента почти весь рынок принадлежал гостиницам. Тогда как управление гостиницами – это бизнес для крупных игроков, в который нужно вкладывать много денег, в том числе на строительство и обслуживание.
Сейчас мы можем снять частное жилье в любой точке мира. Поэтому сдавать в аренду недвижимость может начать каждый.
Это одна из стратегий, как можно увеличить свой доход. Раньше я рассматривал только такой вариант бизнеса – действовать с помощью чужих объектов. Арендовал квартиру на долгий срок, сдавал ее посуточно и зарабатывал на разнице. У меня был страх перед покупкой квартиры за 5 или 6 млн. рублей. Мне казалось, что она долго не будет приносить доход.
Но сегодня у меня другое видение.
Можно покупать объекты и выплачивать свою ипотеку за счет чужих средств. То есть совмещать бизнес со стратегиями инвестирования.
Также необходимо использовать фантазию: нежилые помещения переделывать в жилые, применяя различные технические конструкции.
Перед тем как начать реализовывать бизнес-стратегию, необходимо протестировать месторасположение. Мы придерживаемся следующей схемы: тестирование считается успешно пройденным, когда тридцать восемь клиентов в день выразили желание снять нашу квартиру.
Для тех схем, когда вы указываете не конкретный адрес, а ближайший крупный объект, лучше отбирать клиентов с машиной. Когда человек понимает, что может снять жилье на 1000 рублей дешевле средней рыночной цены, то ему не сложно будет проехать лишних 2–3 километра.
Средняя заполняемость объекта должна составлять не менее 80 %. Тогда вы сможете окупить собственные вложения.
В классическом бизнесе схема достаточно простая: сегодня можно продать две пары валенок, а завтра – двадцать. За счет следующего дня вы получаете прибыль.
В гостиничном бизнесе все по-другому: если вы сегодня не заполнили две квартиры, то завтра не сможете сдать на две больше. Следовательно, в этот месяц прибыль будет ниже.
Не бывает такого, что количество клиентов стабильно составляет десять человек в день. Сегодня позвонили пятнадцать человек, а завтра позвонят тринадцать. Данные спады неприемлемы для качественного бизнеса. Поэтому для полноценного результата мы принимаем заявок больше, чем имеем квартир.
Если заполняемость объектов начала составлять 70 %, то рано или поздно эта компания покинет рынок.
Рынок также становится неэффективным, если вы ставите цену чуть выше, чем у конкурентов.
Таким образом, мы можем переманить клиентов к себе, если делаем цену еще ниже. Поток людей увеличится, и квартира не останется без жильцов. Все эти моменты нужно тестировать.
Стратегии сдачи квартир на короткий срок кардинально отличаются от долгосрочной аренды.
Если мы сдаем квартиру на длительный срок, то это приносит нам пассивный доход, т. к. в ней постоянно проживают арендаторы, и нам ежемесячно поступает прибыль. Когда мы сдаем квартиру посуточно, то необходимо постоянно управлять бизнес-процессами.
Будет лучше иметь десять студий в одном месте, ведь этот объект гораздо легче контролировать, чем десять квартир в разных местах.
Более того, вы можете снизить затраты, т. к. понадобится минимальное количество обслуживающего персонала.
Чтобы получать пассивный доход, необходимо найти управляющего, наладить поток клиентов, а также позаботиться о качественной рекламе.
Подберите сотрудника, который станет обновлять объявления на сайте, а также менеджера, который будет контролировать направление обслуживания.
Когда у вас 1–3 квартиры, то этот процесс можно наладить самому. И он гораздо легче, чем работа по найму, потому что не требует вашего постоянного присутствия в офисе в течение восьми часов в день.
Приведу пример разделения обязательств у нас в компании.
Один из менеджеров занимается работой с клиентами. Он рассказывает о стоимости согласно «коридору» цен. Также он может принимать решение, за сколько сдаст квартиру, уменьшая или увеличивая стоимость. Однако менеджеру выгоднее сдать квартиру дороже, т. к. у него есть мотивационный план.
Конкретный процесс работы с клиентами выглядит так:
1. Один сотрудник принимает звонок.
2. Другой – принимает деньги.
3. Затем деньги переводятся третьему сотруднику, который считает прибыль.
4. Каждый из них ведет отчетность, которая позволяет мне контролировать все процессы.
Если вариант с покупкой квартиры нам не подходит, можно зарабатывать, используя чужие квартиры.
Более того, есть возможность привлекать клиентов и при этом не иметь объектов недвижимости.
Вы даете рекламу и принимаете звонки от клиентов. За счет этого набираете людей и «продаете» их в другие компании, занимающиеся посуточной сдачей за комиссию.
Для вас снимаются все проблемы – не ведется договорная работа, затрат практически нет, зато вы получаете комиссию от каждого привлеченного клиента.
Такой метод можно использовать не только для дополнительного заработка, но и для тестирования потока людей.
Например, вам звонит клиент и спрашивает о наличии квартиры. Вы отвечаете, что на данный момент у вас такого варианта нет, и направляете его к конкурентам. Когда клиент заселился, звоните и спрашиваете, все ли его устраивает.
Так мы узнаем конкретные потребности человека, устраивают ли его обслуживание и месторасположение квартиры. Исходя из этого, мы выбираем лучшее расположение и предоставляем дополнительные возможности, которых нет у конкурентов. Например, одноразовые тапочки.
В результате мы еще не начали бизнес, но уже в нем разбираемся, получив информацию о потенциальных клиентах, ценах и о лучшем размещении объявлений. Так можно протестировать все объекты недвижимости и увидеть, какие из них востребованы больше всего.
Таким образом, мы не только начинаем зарабатывать первые деньги, но и работать на перспективу, занимаясь мониторингом рынка. Также мы можем просчитать затраты на рекламу и прибыль, которую будем получать, когда клиент станет нашим.
Данная стратегия позволяет начать бизнес с минимальным риском. Когда мы применяем полученную информацию к собственному бизнесу, то знаем наверняка, что у нас все получится.
В основном при открытии бизнеса мешает страх. А при реализации такой стратегии мы уже четко узнали слабые и сильные стороны этого направления, а также потренировались, как общаться с клиентом.
И что самое важное – получили первую прибыль. А она при сдаче квартир посуточно в два раза превышает прибыль от помесячной аренды.
Прежде всего давайте немного развеем мифы.
Как вы думаете, какая минимальная цена для покупки квартиры в новостройке?
С какой суммой можно входить в этот бизнес?
На объявлении ниже вы увидите, что в Сочи можно купить квартиру за 400 тыс. руб.
То есть даже с небольшими суммами – 400–500 тыс. рублей – в регионах можно купить квартиру с ипотекой.
Рис. 7. Новостройка в Сочи (фото и описание взяты с сайта avito.ru)
Или вот еще один пример переписки с риелтором в Краснодаре. Как вы видите, время 23.32 – звонить я (Николай) постеснялся. Отправил смс.
Стоимость квартиры-студии – 537 тыс. рублей.
Рис. 8. Переписка о квартире в Краснодаре
Разумеется, далеко не каждый такой объект является надежным вложением, но важно понять, что порог входа на этом рынке далеко не всегда несколько миллионов, как считают многие.
В Подмосковье можно найти квартиры-студии примерно от 900 тыс. рублей. Причем прирастают они к моменту получения свидетельства о праве собственности почти в два раза.
Разберем один из реальных примеров наших квартир.
Таблица 5. Чеклист оценки новостройки
Квартира-студия 24 м2 в 40 км от Москвы. Стоимость объекта – 970 тыс. рублей. Стоимость аналогичных студий на вторичном рынке – примерно 2,1 или 2,5 млн. рублей в зависимости от ремонта. Примерно на 120–130 % прирастает за это время.
По ипотеке 20 % первый взнос – 195 тыс. рублей. Ежемесячный платеж – 9 тыс. рублей.
Примерно за этот период будет совокупно потрачено личного капитала около 332 тыс. рублей. Эта сумма превращается через 1,5 в 1 млн. 300 тыс. рублей – доходность 300 %.
Даже с учетом достаточно вероятных, к сожалению, рисков того, что дом сдадут невовремя и все затянется на 3–6 месяцев, доходность отличная.
Конечно, вы можете возразить – мол, есть риск заморозки стройки. Да, есть, разумеется, именно поэтому вам крайне необходимо научиться выбирать наиболее надежные объекты, прежде чем нырять в инвестирование.
Разберем на примере, какую квартиру выгоднее брать – однушку, двушку, трешку?
Мы взяли для сравнения цены на квартиры в одном доме эконом-класса в новостройке в Подмосковье с интервалом в 1 год.
Таблица 6. Сколько комнат брать?
Однокомнатная квартира стоила 1 млн. рублей, через год ее можно было купить за 1 млн. 850 рублей. Двухкомнатная квартира дала прирост за год 700 тыс. рублей, трехкомнатная за год – прирост 900 тыс. рублей.
То есть самый большой прирост в эконом сегменте у самой маленькой квартиры. У студии прирост составит еще больше.
Чем интересны новостройки для сдачи в аренду?
1) Планировка под сдачу.
– 2-ка с 5-ю окнами;
– 1-ка с 3-мя окнами.
2) 1 этаж.
3) Двойной удар – выше доходность от:
– сдачи в аренду;
– прироста стоимости.
4) Минус – надо ждать денежный поток и платить ипотеку.
5) Обычно выгоднее то, что скоро дадут.
6) Использование материнского капитала.
Если вы хотите приобретать квартиры в новостройке для сдачи в аренду, то обычно интересней брать то, что сдадут достаточно скоро – через 2–3 месяца.
Эта стратегия удобна тем, что можно подобрать идеальные объекты под сдачу по планировкам. Кроме того, получить значительный дисконт в цене по сравнению со вторичным жильем.
Например, можно взять двухкомнатную с пятью окнами (возможность сделать 4–5 студий) или однокомнатную с тремя окнами (3 студии). На вторичном рынке такие объекты очень тяжело найти, так как выбор невелик.
Для сдачи можно брать первый этаж, потому что это позволяет легко сделать где угодно «мокрые зоны». Кроме того, первый этаж обычно стоит на 3–5 % дешевле.
К тому же квартиры на первом этаже можно при желании перевести в коммерческую недвижимость.
Плюсы очевидны: если бы мы покупали готовую квартиру за 3 млн. рублей, распилили ее и сдавали за 35 тыс. рублей, то прирост составил бы 13 % в год. Если мы ее взяли в новостройке за 2 млн. 200 тыс. рублей, подождали 3–4 месяца и доплатили ипотеку еще 100 тысяч, то прибыль выходит 18 %.
Минусы: нужно ждать, пока достроится новостройка. Есть риски, что достроят невовремя, а за это время надо платить ипотеку и затем делать ремонт.
Коммерческая недвижимость многим кажется перспективным и интересным объектом. Поскольку традиционно считается, что бизнес платит больше.
Однако наш опыт показывает, что направление это достаточно тяжелое для начинающих инвесторов. Особенно в периоды кризиса, когда масса предприятий закрывается – куча офисов, складов и торговых помещений стоят без арендаторов. В то время как спрос на жилую недвижимость эконом-класса, наоборот, только растет.
Тем не менее, если вы соберетесь инвестировать в коммерческую недвижимость, обратите внимание на следующее:
Критерии выбора коммерческой недвижимости
1) Расположение – является критическим фактором для коммерческой недвижимости, особенно торговой.
2) Возможность применения штурмовых конструкций. То есть неочевидные способы поднятия прибыльности вашего объекта. Без них, как правило, инвестиции в коммерческую недвижимость будут не слишком выгодными:
• увеличение этажности (например, на двухэтажное здание нарастить третий этаж либо высокий этаж распилить на два);
• расширение за счет прилегающей территории (пристройки, «веранды» и т. д.);
• использование пространства между зданиями (ниже рассмотрим пример, когда прозрачный навес между двумя зданиями позволил использовать пространство под кафе, при этом объекта недвижимости как такового на этом месте нет);
• как использовать то, что для всех неликвид;
• плохое состояние (если возможно быстро сделать хорошее);
• цена за м2.
Если вы купили здание с участком, весь участок застроить нельзя – можно не больше 40 %. В этом случае рядом с готовым строится еще одно здание и между ними делается крыша.
Как использовать то, что для всех неликвид? Часто встречаются объекты, с которыми люди не знают что делать. Тут уже требуется креативный подход – как доработать и кому, подо что можно сдать такой объект.
В этом и заключается сложность коммерческой недвижимости – «в лоб» доходность низкая, для увеличения прибыльности надо включать креативность, а с этим обычно проблема.
Пример: два здания, между ними улица – потратили 100 тыс. рублей, купили брус, сверху – прозрачный поликарбонат.
Рисунок 9. Пример использования пространства между зданиями
Получился банкетный зал вместительностью 200 человек – и все это функционирует круглый год.
Вот такая штурмовая конструкция. Люди из улицы выжимают по 300–400 тысяч рублей в неделю.
Рисунок 10. Пример создания пристроек
По всему фасаду сделана пристройка.
На такие постройки часто не требуется разрешение, они считаются временными конструкциями и при необходимости легко демонтируются.
Строительство коммерческой недвижимости может быть очень интересным вариантом, если вы сможете найти участок земли на оживленном человеко/автомобиле-потоке.
Многие розничные сети, особенно дискаунтеры, типа «Дикси», «Магнит», «Пятерочка» и т. д. ведут агрессивную борьбу за захват территории. Поэтому они скупают все, что подходит по их критериям.
То есть вы покупаете участок земли и строите из легко возводимых конструкций здание на 300–500 квадратных метров. Себестоимость такого строения относительно невысока. И далее сдаете такое здание торговым сетям либо местным розничным магазинам.
Рисунок 11. Быстровозводимая конструкция под магазин
Естественно сначала надо протестировать стратегию и быть уверенными, что вы точно сможете выгодно сдать объект. И только потом строить.
Варианты коммерческой недвижимости и основные требования
• Магазин / Торговый центр / Ресторан
• Склад
• Офисный центр
Критерий – расположение!
• Оживленные транспортные развязки / человекопоток
• Близость транспортных узлов
• Населенный пункт от 3 тыс. человек
• Коммуникации
Выгодно делать магазины, торговые центры, также можно строить здания из нескольких этажей. Внизу пусть будут магазины, а верхние этажи можно отдать в аренду под офисы.
Критерии такого здания – это расположение, оживленные транспортные развязки, близость транспортных узлов, населенный пункт и наличие подведенных коммуникаций.
Берется квартира на первом этаже и переводится в нежилой фонд. Стоимость перевода обычно начинается от полумиллиона рублей в зависимости от расположения объекта, сроки – до полугода.
В чем выгода?
Ставка аренды торговой площади – примерно в 2 раза выше, чем у жилого помещения.
Рисунок 12. 1-й этаж – перевод в нежилой фонд
Рисунок 13. Пример строительства многоквартирных домов и мини-отелей
Себестоимость строительства – 23 тыс. рублей за м2. Со всеми коммуникациями и землей – примерно 35 тыс. рублей за м2.
Цена продажи такой квартиры 70–75—85 тыс. рублей за м2.
Стоимость здания целиком: порядка 700 м2 умножаем на 35 тыс. рублей за м2 и получаем 25 млн. рублей. Плюс 7 млн. рублей стоимость земли, итого – 55 млн. рублей, выручка – 28 млн. рублей.
Для того чтобы многоквартиный дом был построен законно необходимо перевести назначение земли из ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) в «под строительство малоэтажного многоквартирного дома» – сразу оговоримся, что это возможно не всегда, надо выяснять в местной администрации.
Второй такой же дом сделан под мини-гостиницу, и по расчетам, ежемесячная выручка будет составлять 900 тыс. рублей.
Находятся оба дома в 300 метрах от железнодорожной станции, в 7 км от МКАД.
Рисунок 14. Пример многоквартирного/доходного дома
Рисунок 15. Продажа домов
Достаточно простой и очевидный подход
• Купили землю.
• Построили коттедж / таунхаус.
• Продали.
Проблем три:
1. Как правило, нужно много наличных денег.
1. Спрос на коттеджи в периоды кризисов очень сильно проседает.
2. Имеет смысл, только если вы найдете уникальное место, то есть земельный участок, который будет очень удачно расположен.
1. Покупаем земельный участок недалеко (10–15 минут пешком) от общественного транспорта – например, железнодорожной станции.
2. Строим на нем дешевый быстровозводимый дом – например, из SIP-панелей.
3. Сразу планируем разбивку на студии.
4. Сдаем помесячно или посуточно.
Пример Анны Л., построившей дом из SIP-панелей за 1,5 месяца в 10 км от МКАД.
Дом разбит на 13 студий / комнат.
Рисунок 16. Доходный дом Анны
Таблица 7. Смета расходов на строительство доходного дома
Не надо пугаться больших сумм – разумеется, это делается на кредитные деньги. А сам кредит затем уже выплачивают за вас арендаторы.
Таблица 8. Расчет доходности дома Анны
То есть данный дом при условии, что он полностью сделан на кредитные средства, приносит Анне 1,6 млн. рублей (до вычета налогов) ежегодно!
А вам хотелось бы иметь такой дом?
При строительстве доходных домов важно избежать признаков многоквартирности, чего нельзя допускать на ИЖС. Слышали наверняка, как сносят дома? Чтобы такого не было, надо не преодолевать эти пороги:
1. Не выше трех этажей, не считая мансарды (мансарду еще можно использовать).
2. Не более одного подъезда.
1. Площадь дома – до 1500 м2.
2. Пятно застройки – до 40 %.
3. Немного собственников – несколько абстрактное понятие. Но сколько точно много, а сколько нет – нам даже юристы не могут сказать.
Сразу возникает вопрос: а можно ли построить такой дом и сдавать его? Насколько это законно?
Вы как индивидуальный предприниматель (ИП) можете без проблем сдавать принадлежащую вам недвижимость. Это абсолютно законно, и никаких противоречий с законодательством нет.
Самый яркий пример реализован в нашей команде Юрием.
За 44 дня с момента получения ипотеки куплен дом площадью 350 м2, переделан в 15 студий и сдан за 346 тыс. рублей в месяц!
Рисунок 17. Доходный дом Юрия в 300 метрах от МКАД
Таблица 9. Расчет доходности дома Юрия
Рис. 18. Доклад Юрия на PLATINUM группе о реализации данной стратегии
Рисунок 19. Доходный дом Юрия – планировка 1-го этажа
Рисунок 20. Доходный дом Юрия – планировка 2-го этажа
После реализации предыдущей стратегии Юрий не остановился. Он уверенно продолжил свою инвестиционную деятельность.
На следующий месяц – вообще без денег! (деньги на 1-й взнос и ремонт также были взяты у банка) – он купил еще один дом и переоборудовал его в хостел на 48 койко-мест.
Да-да, такое возможно и реализуемо – у нас в PLATINUM группе многие инвесторы использовали такой подход.
Рис. 21. Коттедж Юрия, превращенный в хостел
Рис. 22. Хостел Юрия изнутри
Таблица 10. Расчет доходности дома Юрия
Аналогичные хостелы можно делать и в квартирах.
Рис. 23. Примеры хостелов в квартирах
• Покупаем квартиру в сданной новостройке без отделки. Естественно, с минимальным первым взносом.
• Делаем ремонт.
• Продаем заметно дороже.
Таблица 11. Расчет стратегии продажи квартиры с ремонтом
Рис. 24. До и после ремонта
Что делать с участком земли, на котором ничего нельзя (либо просто дорого) строить?
В этом случае вы или долго получаете разрешение, или, если не хочется сложностей, используете легко возводимые временные конструкции, которые не являются постоянными строениями и, соответственно, не требуют разрешения на строительство и прочих оформлений.
При этом такие конструкции вполне могут быть отличными объектами для сдачи.
Пример – дома из контейнеров.
стр 104
Рис. 25. Жилой модуль из контейнера
Это обычный морской контейнер, примерно 6 х 2,5 = 15 м2, который превращен в отельный жилой модуль.
На данной картинке приведен пример гостиничного номера, но без проблем такой модуль превращается в жилой с отдельной мини-кухней.
Рис. 26. Примерный вид интерьеров жилого модуля из контейнеров
Другой вариант, еще меньший по площади – размеры модуля 6–8 м2.
Рис. 27. Внутренний интерьер модульного дома
Рис. 28. Внешний вид модульных домов
Рис. 29. Планировка модульных домов
У людей часто возникает вопрос: «Ну как это в контейнере жить? Так только работяги в бытовках живут».
На самом деле они могут быть очень даже цивильными. Себестоимость такого контейнера выходит в районе 300–500 тыс. рублей в зависимости от начинки.
Чем они хороши – тем, что не нужно никаких разрешений. Привезли, кран поставили, «воткнули» в розетку и в трубу – и все, мини-дом работает и приносит деньги. Ничего больше не требуется.
Предворяя частый вопрос о теплоизоляции, да, она тоже предусмотрена и работает в наших краях.
Пример такой постройки из контейнеров в Ленинградской области (выезд нашей группы активных инвесторов).
Рис. 30. Дом из контейнеров в Ленинградской области
Под Санкт-Петербургом стоят вот такие дома. Студенческое общежитие сделано из контейнеров. Там пять таких зданий – общежитие для студентов, общежитие для преподавателей. Из таких же модульных домов сделаны учебные залы, лектории.
Если есть хорошее место, можно быстро брать и ставить.
Можете найти на YouTube видео «Студенческий кампус из контейнеров. Амстердам». Прямо в центре Амстердама поставили за ночь 5-тиэтажный дом для студентов из контейнеров.
У кого есть участки земли, рассмотрите этот вариант – стратегия очень даже живая. Если участок, допустим, рядом со станцией, чтобы не ждать разрешений – быстро поставили и все. Правда, готовьтесь к разговору с соседями.
Однажды к нам на участок на Клязьме пришла старушка. Она проснулась, в окошко глянула, а там уже в два этажа контейнеры стоят. И как давай возмущаться: «Сынки, что вы тут строите?» Пришлось с бабушкой поговорить, успокоить, поправить ей забор.
Стоит отметить, что подобное строение не требует узаконивания, поскольку считается временным. Хотя, как известно, нет ничего более постоянного, чем временное.
Даже если оно стоит на фундаменте, но ничем не прикручено, все равно считается временной конструкцией. Так что это можно использовать. Хотя при желании такие дома можно и узаконить.
Есть еще одна интересная стратегия для тех, у кого не хватает денег на дом – гаражи. Есть несколько вариантов инвестиций в гаражи:
Купить гараж на раннем этапе строительства, продать после постройки.
Гараж в среднем стоит в 8—10 раз дешевле квартиры, при этом часто прирастает в цене не меньше, чем квартира, а то и больше.
Так, например, гараж на раннем этапе строительства может стоить 300 тыс. рублей. Через 1 год после постройки – 450 тыс. рублей. При этом, разумеется, вам также нет необходимости сразу вносить всю сумму.
Рассмотрим пример инвестиций в гаражи нашего активного участника PLATINUM группы Дмитрия К. из Барнаула:
1. Гараж в декабре 2013 года был забронирован по цене 260 тыс. рублей взносом 5 тыс. рублей.
2. В январе 2014 было дополнительно внесено еще 55 тыс. рублей.
1. В октябре 2014 года, когда гараж был построен, была довнесена оставшаяся сумма, и он сразу был продан за 450 тыс. рублей, то есть фактически остаток оплачивал уже новый покупатель.
2. Итого, изначально проинвестировано 5 + 55 = 60 тыс. рублей, прибыль 450–260 = 190 тыс. рублей
3. Доходность инвестиций – 216 % годовых!
Вы можете сказать – мол, повезло, у меня так не получится. Но в том и суть инвесторского видения, которому вы обязаны научиться:
4. находить самые лучшие, самые выгодные объекты;
5. покупать их сильно дешевле рынка;
6. продавать и сдавать дороже чем все.
Использовать гараж как доходный дом
Вы знаете, что в гаражах тоже можно жить? Скажем прямо, далеко не всегда удается сделать это законно – тут уж надо вникать в нюансы. Однако нередко получается.
Рис. 31. Гараж до перепланировки
Рис. 32. Жилой гараж после перепланировки
Вот пример того, что делается из самого обычного гаража. Сверху окошечки, там же спальное место, даже кота завели. Это шикарный вариант, и в принципе, его можно еще на восемь частей разбить.
Вы скажете – ерунда, так не бывает. Согласны, в вашей старой реальности это было невозможно, но давайте снимать шоры с глаз!
Все еще не верите?
Вот пара реальных объявлений из Сочи:
Рис. 33. Жилой гараж в Сочи – 1 (фото и описание взяты с сайта avito.ru)
Рис. 34. Жилой гараж в Сочи – 2 (фото и описание взяты с сайта avito.ru)
Рисунок 35. Превращение летней дачи в зимний дом
Суть стратегии проста – есть огромное количество дач, хорошо расположенных, но непригодных для круглогодичного проживания.
При этом доработка до зимнего варианта плюс увеличение площади дома часто обходятся весьма недорого.
Итого после превращения летней дачи в зимний дом получаем два варианта действий.
Продать намного дороже
1. Например, купили дачу с участком за 1,2 млн. рублей.
2. Доработки и утепление – 600 тыс. рублей + 1 месяц.
3. Продали за 2,7 млн. рублей.
4. Прибыль – 900 тыс. рублей – за 1 месяц!
Сдать постудийно
Разумеется, при удачном расположении, недалеко от транспорта.
При тех же вложениях, даже если мы все делаем своими деньгами, получаем:
1. Купили дачу с участком за 1,2 млн. рублей.
2. Доработки и утепление – 600 тыс. рублей + 1 месяц. Итого расходов – 1,8 млн. рублей.
3. Разбили на 5 студий, сдаем каждую по 12 тыс. рублей = 60 тыс. рублей в месяц или 720 тыс. рублей в год.
Получаем отличный актив с доходностью 720 / 1800 = 40 % годовых.
Рис. 36. Пример наращивания площади дома
Как видите – можно купить маленький домик площадью, например, около 60 м2 и увеличить площадь примерно в 3–4 раза.
Главная цель – сдавать ваши помещения за 1 день, максимум – 1 неделю.
Обычно все, включая риелторов, говорят – мол, нужно 1–2 месяца в среднем. Это происходит лишь от непонимания некоторых ключевых принципов быстрой сдачи. Некоторыми из них поделимся ниже.
Принципы быстрой сдачи в аренду
Все арендаторы в 1 день Максимум риелторов (мелких!)
Ремонт – светлые краски!
Стейджинг
– крутые фото
– освобождаем пространство
– много света
кухня-ванная-дверь (первое впечатление)
Все арендаторы в один день
Эта технология у нас называется «Конкурс красоты». Обычно риелторы назначают встречи арендаторам по одному. Допустим, одни придут в два часа дня, другие – в три часа, следующие – в пять часов. Всех по очереди.
Естественно, когда потенциальных клиентов водят по одному, то они начинают носом воротить: «Здесь – то не так, здесь – дорого, я посмотрю, я подумаю».
Когда мы делаем «конкурс красоты», то, наоборот, все ставим с ног на голову – арендаторов приглашаем в одно и то же время. Говорим: «В семь часов вечера приходите».
В итоге в семь часов вечера собирается 15 человек. Мы говорим: «Вот, у нас одна студия – смотрите. Мне все равно, кто из вас будет здесь жить».
Мы создаем ажиотаж и искусственный дефицит.
Можно показывать жилье самому: «Вот здесь, смотрите – открывается, вот здесь – теплый инфракрасный пол, здесь втыкается». А можно просто отдать ключи риелторам: «Показывайте, я скоро приеду». И потом только выбираете кого заселить: «Кто больше денег даст, того и заселим».
Максимум риелторов (мелких!)
Естественно, что вы в своем городе должны создать свою базу, чтобы у вас было 10–20 знакомых риелторов, которые занимаются недвижимостью.
Например, у Стаса Рождественского есть в i-phone готовая sms: «Здравствуйте! Это Стас Рождественский. У нас новый объект – такая-то студия, находится там-то, такой-то адрес. За сколько ее можно сдать? Просьба: не звоните, а пришлите в sms стоимость».
Чтобы не пришлось звонить 20 риелторам и с каждым по 10 минут общаться, объяснять все. А на sms они отвечают в течение дня – кто-то сразу, кто-то через час, кто-то вечером.
Вечером в тетрадочку занесли все цены, вывели среднее арифметическое – это и будет примерная стоимость сдачи. Это тестстратегия, которая выполняется за пять минут.
Ремонт – светлые краски
Поскольку студии маленькие, визуально белый цвет сильно увеличивает размер пространства.
Стейджинг
• крутые фото;
• освобождаем пространство;
• много света;
• кухня-ванная-дверь (первое впечатление).
Это тоже новая тема для России. В Америке и Европе есть специальные компании, которые этим занимаются. Когда человек приходит в дом и хочет купить квартиру, он должен увидеть в ней как бы свое пространство.
Представьте просто белые стены с колонной. Кто-то хочет перекрасить ее в оранжевый цвет, кто-то – вообще снести. Каждый должен видеть свое, а не фотографии, где владелец стоит с бабушкой и дедушкой. Это целая наука, можете изучить в Интернете запрос «стейджинг».
Остановимся отдельно на фотографиях, потому что благодаря им можно как получить резкое увеличение потока покупателей / арендаторов, так и продать дороже ваш объект.
Пример Николая Мрочковского. В феврале я продал квартиру у метро Алтуфьево. Изначально ее продавали за 7950 тыс. рублей. Были желающие, но не то чтобы сильно много. Там были обычные фотографии.
Потом я позвал хорошего фотографа, который сфотографировал ее красиво за 10 тыс. рублей. Получив крутые фото, мы разместили их в Интернете на месте старых. На следующий же день мы получили вал звонков.
В итоге мы ее продали за 8350 тыс. рублей.
400 тыс. рублей дополнительно на пустом месте, просто за счет хороших фото.
Рис. 37. Пример стратегии крутых фото
Наверняка вы видели, какие снимки квартир обычно выкладывают на сайтах – это просто кошмар. Большинство вообще не напрягается, некоторые халтурят и никаких фото не делают. Или просто снимают вид из окна. Причем вид на какой-нибудь фонарный столб или на деревья.
Так что крутые фотографии – это очень мощный способ, будь то продажа или сдача в аренду. Сделал хорошую фотографию – и сразу люди воспринимают объект по-другому и готовы платить. Хотя объект тот же самый, ничего в нем не изменилось.
Рис. 38. Пример капсульного отеля
Вот так он выглядит. Совершенно реальный отель «Sleepbox» стоит на Тверской-Ямской, возле метро Белорусская.
Тоже крутая тема. Почему? Потому что эти капсулы независимы друг от друга. Площадь каждой – два квадратных метра. Это целый независимый жилой модуль. Похож на половину купе в поезде.
Душ расположен отдельно. Можно купить готовые капсулы, а можно самим сделать. Внутри они выглядят так:
Рис. 39. Жилая капсула внутри
Фотографии взяты с сайта Sleepbox.ru, можете зайти и посмотреть. Есть одноместные, двухместные – разные.
Рисунок 40. Жилая капсула снаружи
• Анализ рынка – акции
• Шлем заявки во все банки
• Используем ипотечных брокеров
• Что делать, если все плохо?
Первое – анализ рынка. Нужно отслеживать акции в банках. Есть специальные сайты, где собрана информация по всем банкам и проходящим в них акциям.
Анализируете и выбираете самые выгодные программы. Например, бывает, что можно с 0–5 % первого взноса купить новостройку. Даже 1 % разницы в год по ипотеке может принести значительный доход за год.
Следующее – надо отсылать заявки во все банки. Не стоит подавать заявку в один-единственный и ждать, что вам дадут кредит. Лучше отправляйте пакет документов во все выбранные банки на одобрение.
Удобно собрать типовой комплект документов в один файл, сделать архив и по требованию сразу отправлять все скопом.
Поймите, что банк заинтересован в вас не меньше, чем вы в нем. Привлечение одного клиента обходится банку примерно в 100 тыс. рублей, т. е. каждый клиент для них стоит огромных денег, это они борются за клиентов. Банков полно, а вы один такой.
Если вы понимаете, что у вас могут возникнуть сложности с получением кредита (нет официального дохода, не хватает каких-то документов и др.), можно попробовать обратиться к ипотечным брокерам. Они могут помочь во многих ситуациях. Решают проблему под ключ и берут деньги только в случае получения вами одобрения.
Самая плохая ситуация, когда у вас испорченная кредитная история. Что в этом случае делать? Первое – надо ее постепенно восстанавливать. Это делается путем взятия маленьких кредитов и их стабильного погашения.
Второе – что же делать тогда с покупкой недвижимости? Есть вариант покупки в рассрочку. Самая большая рассрочка из известных нам сейчас в Подмосковье – 8 лет.
По сути, это застройщик вас кредитует. Однако не у каждого застройщика имеется рассрочка. Надо искать, у кого есть и на какой срок.
Можно одновременно взять несколько ипотек. Просто идете в несколько банков и получаете одновременно несколько одобрений.
Каждое из них действует 3 месяца. В течение этого времени вы можете купить несколько квартир.
Если у вас уже есть ипотека, ваша задача – показать доход, который позволит обслуживать еще больше.
Досрочно гасить ипотеку, конечно, можно, но это невыгодно.
В начале книги мы говорили, что, если у вас есть 1 млн. рублей, можно весь его вложить в 1 квартиру. А можно разделить на 5 частей и купить 5 квартир по 200 тыс. руб., используя кредит.
Здесь тот же самый принцип: если у вас есть лишние деньги, то лучше купить еще один объект, чем досрочно погашать предыдущий. Пусть за вас ипотеку погашают ваши арендаторы.
Тем более что деньги дешевеют очень быстро, особенно в периоды кризиса.
Эта стратегия применяется в случаях, когда берем ипотеку для покупки новостройки, которая будет сдаваться через определенный период времени. Т. е. когда объект еще строится.
Когда объект уже готов и мы его сразу хотим заселять, нам, наоборот, невыгодно затягивать. Чем скорее сделка пройдет, чем быстрее мы сможем получить ключи и заселять людей, тем лучше нам.
Если же говорить про новостройки любого формата, то нам выгодно затянуть процесс, зафиксировать цену и потом не платить ипотеку как можно дольше. Чем дольше не платим ипотеку, тем больше экономим.
Допустим, выплата по ипотеке составляет 30 тыс. рублей в месяц. 3 месяца не платили – это 90 тыс. рублей. Огромная экономия!
Таблица 12. Этапы затягивания сделки
Первый этап – устная бронь
Мы находим интересный объект, приезжаем на место, выбираем квартиру и просим забронировать. Предоставляем скан паспорта, и застройщик начинает готовить договор бронирования.
В зависимости от застройщика устная бронь держится в среднем 1–2 недели. Через неделю вносим платеж за бронирование – это примерно 2–3 % от стоимости объекта. И бронируем квартиру уже полноценно по договору на 1 месяц.
Естественно, застройщик заинтересован в скорейшем совершении сделки, поэтому будет пытаться вас торопить. Но вы на законном основании можете отвечать, что придете только на 29-й день. Ведь если есть возможность не платить целый месяц, то зачем выбрасывать, к примеру, 30 тыс. рублей ипотечного платежа на ветер?
Через месяц мы подписываем договор долевого участия, далее его надо подписать у застройщика, что занимает обычно еще 3–5 дней.
После этого договор уходит на регистрацию в регистрационную палату. Этот шаг занимает еще примерно 2 недели.
Когда договор возвращается, то мы, по идее, должны забрать его и отнести в банк. Только в момент, когда мы приходим с зарегистрированным договором, банк выдает кредит и переводит деньги застройщику. Т. е. с этого момента начнут начисляться платежи по ипотеке.
Здесь тоже есть способ отсрочки. Можно сказать, что вы уехали в отпуск и вернетесь только через 2 недели. Т. к. договор уже зарегистрирован, то оппонентам деваться некуда.
Можно все это запросто затянуть на 3 месяца и сэкономить, например, 90 тыс. рублей на пустом месте (при ежемесячном платеже 30 тыс. рублей).
• Функциональность, а не красота!
• Максимум комфорта на минимальной площади => маленький размер
• Бюджет 5 % вторичка, 10 % новостройки
• Жесткий дедлайн
• НЕ вкладываем много!
• Коммуникации снаружи
• НЕ экономим на электрике и сантехнике
• Возможность перепланировки сразу (новострой)
• Стройматериалы через Интернет + Леруа
Что следует учитывать при ремонте? Первое – функциональность, а не красоту.
Давайте посчитаем. Например, вы решили сделать евроремонт в стандартной однокомнатной квартире, чтобы потом ее сдавать. Стоимость ремонта будет примерно 1–1,5 млн. рублей. Теперь подумаем, за сколько вы сможете ее сдать.
Обычная однокомнатная квартира в ближайшем Подмосковье сдается за 30 тыс. рублей. Такая же квартира с крутым ремонтом будет стоить не намного дороже, примерно 35 тыс. рублей.
Т.е. ежемесячно вы сможете получить на 5 тыс. рублей больше. За год это 60 тыс. рублей. Соответственно, ваши вложения в ремонт окупятся только через 15–20 лет.
Вложения в дорогой ремонт квартиры, которая будет сдаваться в аренду, совершенно себя не оправдывают.
Наша задача – создать максимум комфорта на минимальной площади. Примерный бюджет за ремонт:
• 5 % от стоимости жилья, если мы покупаем вторичное жилье и хотим его распиливать;
• 10 % от стоимости жилья, если берем в новостройке.
Если все делать грамотно и придерживаться определенных принципов, то вполне реально уложиться в эти рамки.
Главное правило: никогда не давайте строителям самим закупать стройматериалы, потому что велика вероятность того, что они будут обманывать вас в промышленных масштабах (завышать цены, приносить липовые чеки и т. д.).
Следующий принцип – необходимо ставить строителям очень жесткий дедлайн. Просто сказать рабочим, что надо сделать ремонт за месяц, не достаточно. Надо обозначить штрафные санкции за каждый день просрочки.
Объясните, что у вас ипотека. Вы постоянно платите кредит. Первого числа в квартиру должны заехать арендаторы. Если этого не происходит, то бригада строителей подставит вас на большие деньги, которые вы с них и спросите. И сразу обговариваете и прописываете в договоре штраф – например, 10 тыс. рублей в день.
Конкурентность на строительном рынке сейчас высокая, бригад полно. Вы всегда найдете тех, кто будет работать, как от них требуется. Жесткий дедлайн необходимо четко прописать в договоре. Иначе вам гарантированно просрочат сдачу.
Договор вы заключаете с прорабом. Дальше его задача – реализовывать договоренности. Вас уже не должно волновать, какую бригаду он для этого будет привлекать.
Если рассчитывать расходы на ремонт для сдачи как 10 % от стоимости квартиры, то в среднем получится 5–6 тыс. рублей за м2 (это уже все полностью: работы, отделочные материалы и мебель).
Мебель по максимуму получаем бесплатно (подробности см. в наших базовых тренингах по инвестированию).
Несмотря на то что мы не вкладываем в ремонт много, нельзя экономить на электрике и сантехнике. Ведь не хочется, чтобы что-то где-то протекло или замкнуло проводку.
Но при этом мы экономим на следующем:
• не ровняем потолок;
• не утапливаем электрику, ведем ее всю снаружи по коробам;
• не утапливаем сантехнические трубы;
• покупаем самые дешевые материалы.
В чем отличие ремонта в новостройке? Сейчас большинство новых домов строится со свободной планировкой. Это дает нам большой плюс. Нет внутренних перегородок, поэтому мы сразу можем сделать оптимальную планировку.
По стройматериалам мы сразу ставим задачу строителям, что делаем инвесторский ремонт, поэтому на всем экономим. Их задача – заходить на сайт «Леруа Мерлен», находить там самые дешевые материалы и заказывать их.
Они составляют смету и предлагают ее вам. Вы в первый раз обязательно сами сравниваете смету с сайтом. Чтобы рабочие даже не думали, что вас можно обмануть.
Если вы нашли большое завышение цены по сравнению с сайтом, то сразу сильно «прожимайте». Вы должны понимать, что для строителей такая схема завышения цены, или два слоя штукатурки вместо трех – это нормальная практика, естественный заработок. Поэтому четко следите за всеми расходами.
Рассмотрим несколько практических «фишек». Если говорить о дешевом ремонте, его можно сделать как для посуточной аренды, так и для долгосрочной.
Рассмотрим, как можно отделать квартиру в новостройке без денег.
Для начала нам придется взять потребительский кредит в размере 100 тыс. рублей. Делаем ремонт стен и пола в трехкомнатной квартире, собираем мебель.
После этих действий заселяем людей и берем сразу оплату за три месяца. В результате мы возвращаем эти деньги на карту потребительского кредита и погашаем его.
Таким образом, затраченные нами 100 тыс. рублей на ремонт окупятся сразу после въезда жильцов.
Что важно знать про налоги при инвестировании в недвижимость?
Самый простой вариант – сдавать или продавать недвижимость как есть и платить 13 % НДФЛ (налог на доходы физических лиц).
Более того, наемные сотрудники, работающие по найму, вынуждены платить государству налоги в сумме около 46 % от заработанных денег. Это значит, что 14 дней в месяц вы работаете на государство в обмен на пенсию до конца жизни, которая составит 7 тыс. рублей в месяц.
Если вы становитесь индивидуальным предпринимателем по упрощенной системе налогообложения, то у вас 46 % превращаются в 6 %. При этом вы можете точно так же работать с любой компанией, но уже как ИП.
Если мы сдаем квартиры в аренду, то либо платим 13 % НДФЛ как физлицо, либо оформляем ИП и платим 6 %.
Коды ОКВЭД, которые нужны ИП на сдачу в аренду жилья:
• 70.12. Покупка и продажа собственного недвижимого имущества;
• 70.20. Сдача внаем собственного недвижимого имущества.
Хороший вариант – патент. Если вы покупаете патент на сдачу в аренду, наем жилых и нежилых помещений, то платите один раз фиксированную сумму в год и все.
И получаете почти полную индульгенцию от налоговой инспекции: вам не нужно сдавать налоговую отчетность, декларацию и др. Однако патент нужен на каждую квартиру и зависит от площади.
Однако учтите, что, становясь ИП, вы будете вынуждены сразу платить ежегодный взнос в пенсионный фонд (размер его постоянно меняется, но примерно составляет около 30 тыс. рублей). Поэтому посчитайте, как вам выгоднее, и действуйте.
Допустим, вы купили квартиру за 2 млн. руб., продаете за 3 млн. руб. Теоретически вы должны платить налог с разницы, т. е. с 1 млн. 13 % – 130 тыс. рублей государству.
Но существуют варианты, как этого не делать. Первый вариант – если вы продержали недвижимость в собственности более 3 лет (с 2015 года – более 5 лет), то не платите налог. Это дополнительный плюс, почему выгодна стратегия сдачи в аренду. Чем дольше вы храните у себя недвижимость, тем меньше платите.
Второе – налоговый вычет в размере 2 млн. рублей. По сути, это возврат части ранее уплаченного налога на доходы физического лица в связи с покупкой квартиры, комнаты, дома и т. д.
Один раз в жизни вы можете уменьшить размер налогооблагаемой базы на 2 млн. рублей или 2 млн. * 13 % = 260 тыс. рублей налогов.
Мы не будем вдаваться в тонкости налоговых вычетов, вы без труда найдете подробности и инструкции по получению вычета, вбив в поисковике в Интернете «имущественный налоговый вычет».
1. Деньги под залог квартиры.
2. Деньги под залог машины.
3. Кредитки.
4. Помочь продать недвижимость за %.
5. Потребительский кредит.
6. Деньги у продавца.
7. Материнский капитал.
8. Найти инвесторов.
9. Кредит под бизнес.
10. Быстро заработать.
Наша книга подходит к концу, однако ваша работа с ней только начинается! Надеемся, что с нашей помощью вы поняли, что такое инвестирование в недвижимость и каковы его базовые принципы. Возможно, даже присмотрели для себя несколько подходящих стратегий.
В любом случае рекомендуем еще раз пролистать нашу книгу. Теперь уже не с точки зрения любопытного читателя, а с позиции начинающего инвестора. Уверены, так вы найдете немало интересных идей и практических приемов.
Помните об основах грамотного инвестирования, обязательно тестируйте выбранную стратегию и не стесняйтесь проявлять творческий подход. Тогда успех вам гарантирован.
Желаем увлекательного и прибыльного инвестирования!
P.S. Если вам понравилась эта книга, будем очень благодарны за обратную связь. Пожалуйста, напишите ваш отзыв о книге на ozon.ru или на litres.ru.
Также приглашаем вас на наши тренинги и вебинары по инвестированию.
Начните с того, что присоединитесь к нашему клубу инвесторов «Территория инвестирования» и получите массу бонусов и ценной инвесторской информации – кейсы, новые стратегии, видео с объектов и т. д.
Сделать это можно по специальной бонусной ссылке для наших читателей здесь – http://tinvest.me/book.
Клуб инвесторов «Территория инвестирования» – это:
Доступ к мастер-классам
За 950 руб. в месяц вы получаете доступ ко всем мастер-классам, которые пройдут в прямом эфире в рамках закрытого клуба.
Сообщество единомышленников
В котором вы сможете предложить свой инвестиционный проект, стать соинвестором в лучших проектах наших учеников, общаться с ними в Facebook или ВКонтакте, воспользоваться всей базой знаний клуба.
Доступ к базе знаний клуба инвесторов
Примеры и шаблоны готовых документов для инвестора, видеокейсы реальных инвест-проектов с доходностью 30—150 % годовых и многое другое.
Мы регулярно проводим тренинги, на которых делимся новейшими технологиями инвестирования в недвижимость в нашей стране и странах СНГ. По результатам обучения все участники защищают у нас свои проекты для того, чтобы быть уверенными, что разработали действительно самую прибыльную стратегию и выбрали лучший проект.
В данном разделе мы выкладываем некоторые проекты, которые защищали и затем реализовывали наши инвесторы.
Видеозаписи некоторых защит проектов можно найти на tinvest.org.
Таблица 13. Дорожная карта проекта Артема
Таблица 14. Параметры объекта
Рис. 41. Планировка объекта Артема
Таблица 15. Расчет доходности проекта Артема
Дорожная карта проекта Марины
Какой денежный поток создать?
• 150 тыс. руб. / месяц
За какой срок?
• 7-12 месяцев
Какая стратегия?
• Постройка доходного дома из модулей
• Покупка готового дома на стадии черновой отделки, его быстрая перестройка и создание доходного дома
• Возведение дополнительного этажа в модульном доме
План действий
• Получение одобрения по ипотеке
• Построить доходный модульный дом на участке в Малиновке
• Оборудовать мебелью и заселить постояльцев в 5 студий по 20 м2 и 1 студию в 28 м2
• Сдать каждую студию за 18–25 тыс. рублей
Параметры объекта Марины
Рис. 42. Планировка объекта Марины
Таблица 16. Расчет доходности объекта Марины
Дорожная карта проекта Анны
Какой денежный поток создать?
• 12 000 руб. / месяц
За какой срок?
• 9-10 месяцев
Какая стратегия?
• Покупка квартиры в новом доме с разбивкой на студии и сдача их в аренду
План действий
• Получение одобрения по ипотеке на сумму 2 290 750 руб.
• Купить однокомнатную квартиру в г. Подольске со сдачей после ремонта
• Сделать ремонт за 270 000 руб.
• Сдать каждую студию за 18 000 руб.
Рис. 43. Планировка объекта Анны
Таблица 17. Расчет доходности проекта Анны
Дорожная карта проекта Ильи
Какой денежный поток создать?
• 33 000 руб. / месяц
За какой срок?
• 1–2 месяца
Какая стратегия?
• Покупка квартиры с дальнейшей разбивкой на квартиры и студии, сдача их в аренду
План действий
• Получение одобрения по ипотеке на сумму 3 350 000 руб.
• Купить 2-комнатную квартиру в новостройке в г. Звенигород со сдачей через 1 месяц
• Сделать ремонт за 350–400 тыс. рублей – разбить на 1-комнатную квартиру, 2-комнатную квартиру, студию
• Сдать студию за 18 000, 1-комнатную квартиру – 21 000, 2-комнатную квартиру за 25 000. Итого: 64 000.
Проведенная подготовительная работа по проекту
Какие впечатления от выезда на объект? Плюсы и минусы места
• Относительная близость к собственному дому
• Низкая цена за м2
• Высокие арендные ставки
• Близость транспорта (ж/д станции)
• Солнечная сторона – светлые квартиры. Хороший вид из окна.
Что говорят риелторы об этом районе?
• Хвалят. Отличная экология, развитая инфраструктура.
Что дало тестирование спроса?
• Студия 17 м2 – 18 000 руб. на Авито (обычная продажа). 8 звонков за 2 дня.
Рис. 44. Планировка объекта Анны
Таблица 18. Расчет доходности объекта Ильи